Mehrfamilienhaus verkaufen Kosten – jeder Posten in Euro für Renditeobjekte 2026

Alle Kostenpositionen beim MFH-Verkauf transparent erklärt – mit Eurobeträgen für Renditeobjekte

Wer ein Mehrfamilienhaus verkauft, sollte die Nebenkosten genau kennen: Beim Maklerweg summieren sie sich auf 4 bis 7 Prozent des Kaufpreises – bei MFH-Preisen zwischen 800.000 und 3 Mio. Euro also auf 35.000 bis 200.000 Euro absolut. Notargebühren nach GNotKG, Grundbucheintragung, Maklerprovision (das hälftige Teilungsgebot der BGB-Reform 2020 gilt beim MFH ausdrücklich nicht), Bedarfsausweis, Verkehrswertgutachten, § 23 EStG, Vorfälligkeit und die Drei-Objekt-Grenze sind die maßgeblichen Posten. Hier finden Sie jede Position mit gesetzlicher Grundlage und konkretem Eurobetrag.

Übersicht aller MFH-Verkaufskosten mit Rechenbeispielen 800k bis 3 Mio. Euro

Beim Mehrfamilienhaus fallen die gleichen Kostenarten an wie beim Einfamilienhaus – nur in deutlich höheren absoluten Beträgen, weil die Verkaufspreise typischerweise zwischen 800.000 Euro für ein Vier-Familien-Haus im Ruhrgebiet und 3 Mio. Euro für ein zehnparteiiges Zinshaus in einer B-Stadt liegen. Erstes Rechenbeispiel: 800.000 Euro Verkaufspreis – Notar und Grundbuch 16.000 Euro (anteilig Käufer), Verkäuferanteil Grundschuldlöschung 1.600 Euro, Bedarfsausweis 500 Euro, Verkehrswertgutachten 3.500 Euro, Maklerprovision 3,57 Prozent = 28.560 Euro, Vermarktung 3.500 Euro. Zweites Rechenbeispiel: 1,5 Mio. Euro – Notarpaket 30.000 Euro, Grundschuldlöschung 3.000 Euro, Bedarfsausweis 600 Euro, Gutachten 4.500 Euro, Provision 53.550 Euro, Vermarktung 5.500 Euro. Drittes Rechenbeispiel: 3,0 Mio. Euro – Notarpaket 60.000 Euro, Grundschuldlöschung 6.000 Euro, Bedarfsausweis 800 Euro, Verkehrswertgutachten 5.000 Euro, Provision 107.100 Euro, Vermarktung 8.000 Euro. Hinzu kommen jeweils Spekulationssteuer und Vorfälligkeitsentschädigung individuell.

Notar und Grundbuch beim MFH – höhere Beträge bei identischer Mechanik

Die Berechnungslogik der Notar- und Grundbuchkosten ist beim Mehrfamilienhaus identisch mit dem Einfamilienhaus – das GNotKG kennt keine Objektart-Unterscheidung. Was sich unterscheidet, sind die absoluten Beträge: Während ein 400.000-Euro-Einfamilienhaus rund 8.000 Euro Notar- und Grundbuchkosten auslöst, sind es bei einem 1,8-Mio.-MFH bereits etwa 36.000 Euro. Die Gebührenstaffelung des GNotKG ist degressiv – ab Geschäftswerten über 5 Mio. Euro flacht der Anstieg ab, sodass ein 3-Mio.-MFH nicht das Doppelte eines 1,5-Mio.-Objekts auslöst. Konkret zahlt der Notar typischerweise eine 2,0-Gebühr für die Beurkundung, eine 0,5-Gebühr für die Auflassungsvormerkung und eine 1,0-Gebühr für die Eigentumsumschreibung; das Grundbuchamt erhebt zusätzlich Eintragungsgebühren. Auf Verkäuferseite verbleiben in der Regel nur die Löschung der Altgrundschulden – bei einer 1,5-Mio.-Grundschuld etwa 3.000 Euro – sowie eventuelle Genehmigungen bei Erbengemeinschaften oder gerichtliche Zustimmungen aus Insolvenz- oder Vormundschaftsverfahren. Plant man hier einen Puffer von 500 bis 1.500 Euro ein, ist man kostenseitig auf der sicheren Seite.

Maklerprovision MFH – warum der Direktankauf bei Renditeobjekten besonders sparsam wirkt

Die §§ 656a bis 656d BGB regeln seit dem 23. Dezember 2020 das hälftige Teilungsgebot der Maklerprovision – allerdings nur beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher. Mehrfamilienhäuser sind ausdrücklich nicht erfasst, ebenso wenig der Verkauf an gewerbliche Käufer. In der Praxis bedeutet das: Die Verkäuferprovision ist frei verhandelbar – marktüblich verbleibt jedoch ein Verkäuferanteil von 3,57 Prozent inkl. MwSt., bei größeren Investmentdeals häufig auch die volle Innenprovision von 5,95 oder 7,14 Prozent. Wegen der hohen MFH-Verkaufspreise erreichen die absoluten Provisionsbeträge schnell fünfstellige bis sechsstellige Größenordnungen: 800.000 Euro Kaufpreis = 28.560 Euro Provision, 1,5 Mio. = 53.550 Euro, 2,5 Mio. = 89.250 Euro, 3,5 Mio. = 124.950 Euro. Beim Direktankauf entfällt dieser Posten vollständig, da P1 Immo selbst als Käufer auftritt und keine Vermittlungsgebühr in Rechnung stellt. Hinzu kommt: Die Provision wird erst bei Beurkundung fällig, doch Vorlaufkosten für Exposé, Mietaufstellungs-Aufbereitung, Drohnenfotos und Datenraum-Bereitstellung trägt der Verkäufer in der Regel selbst – und das auch dann, wenn der Verkauf scheitert.

Spekulationssteuer und Drei-Objekt-Grenze – die steuerliche Falle für MFH-Eigentümer

Bei Mehrfamilienhäusern verschärft sich das steuerliche Risiko gegenüber Einfamilienhäusern erheblich, weil die Eigennutzung-Ausnahme der Spekulationsfrist nach § 23 EStG kaum greift – ein vermietetes MFH kann der Eigentümer praktisch nie selbst bewohnen. Damit gilt: Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre, wird der Veräußerungsgewinn voll mit dem persönlichen Einkommensteuersatz belastet. Bei 250.000 Euro Veräußerungsgewinn und 42 Prozent Grenzsteuersatz fallen 105.000 Euro Steuer plus Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer an. Zweite, oft übersehene Falle: die Drei-Objekt-Grenze nach BFH-Rechtsprechung. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte mit Veräußerungsabsicht verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler – Folge: Gewerbesteuerpflicht der Veräußerungsgewinne, IHK-Pflichtmitgliedschaft und Verlust der Spekulationsfrist-Ausnahme nach zehn Jahren. Ein Mehrfamilienhaus zählt dabei als ein Objekt, unabhängig von der Anzahl der Wohnungen. Wer also drei MFH plus eine geerbte ETW innerhalb von fünf Jahren verkauft, hat bereits den Tatbestand erfüllt. Auch ein Asset-Deal-Verkauf eines Bestandsobjekts wenige Wochen nach Kauf eines weiteren MFH kann die Grenze indirekt aktivieren. Wir empfehlen vor jedem MFH-Verkauf eine kurze Strukturprüfung mit Ihrem Steuerberater – wir liefern die transaktionsspezifischen Daten zu, koordinieren mit unserem Transaktionsanwalt und vermeiden gemeinsam eine Klassifizierung als gewerblicher Händler.

Bedarfsausweis und Verkehrswertgutachten – MFH-spezifische Pflichtkosten

Beim Mehrfamilienhaus sind zwei Dokumentenkosten besonders zu beachten. Erstens der Bedarfsausweis: Für Wohngebäude mit mehr als vier Wohnungen ist der einfache Verbrauchsausweis seit der EnEV-Novelle 2014 nur noch in Ausnahmefällen zulässig – Pflicht ist regelmäßig der detaillierte Bedarfsausweis, der die energetische Substanz vollständig erfasst. Dessen Erstellung kostet je nach Größe und Bestandsdokumentation 200 Euro bei kleinen Vier-Parteien-Häusern, 500 bis 800 Euro bei mittleren MFH und bis zu 1.200 Euro bei großen Beständen mit Mischausstattung oder unklarer Heizungslage. Vorlagepflicht besteht beim ersten Inserat – Verstöße werden mit Bußgeldern bis 10.000 Euro geahndet. Zweitens das Verkehrswertgutachten: Während es beim Einfamilienhaus optional bleibt, ist es beim MFH häufig zwingend – etwa bei Erbengemeinschaften zur fairen Auseinandersetzung, bei Scheidungen für die Zugewinnausgleichsberechnung, bei steuerlichen Sachverhalten (Schenkung, Erbschaft) oder zur Vorlage bei Banken im Rahmen der Verkäuferfinanzierung. Die Honorare bewegen sich für Mehrfamilienhäuser zwischen 1.500 Euro für Kurzgutachten nach Ertragswertverfahren und 5.000 Euro für umfassende Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB inklusive Vor-Ort-Aufnahme aller Wohnungen. Größere Bestände mit mehr als zwölf Einheiten oder Mischnutzung Gewerbe und Wohnen können 7.000 Euro überschreiten. Hinzu kommen je nach Bedarf Wohnflächenberechnungen nach WoFlV (300 bis 1.500 Euro) und aktualisierte Mietspiegel-Zuordnungen (200 bis 600 Euro).

Direktankauf MFH – welche Kostenpositionen vollständig entfallen

Beim Direktankauf agiert P1 Immo als Käufer der Immobilie – nicht als Vermittler. Daraus ergibt sich eine sehr klare Reduktion der Verkaufsnebenkosten, die gerade beim MFH wegen der höheren Absolutbeträge stark ins Gewicht fällt. Vollständig entfallen: Maklerprovision (bei 1,8 Mio. Euro = 64.260 Euro Verkäuferanteil), Vermarktungspauschalen für Investoren-Exposé, Drohnenfotografie, virtuelle 360-Grad-Touren und Datenraum-Aufbereitung (3.000 bis 8.000 Euro), Inseratsgebühren auf Investmentportalen wie Thomas Daily oder Real Capital Analytics (1.200 bis 3.000 Euro pro Quartal), häufig auch der separate Bedarfsausweis und gegebenenfalls das Verkehrswertgutachten – sofern unsere Inhouse-Bewertung als Grundlage akzeptiert wird. Reduziert werden zusätzlich: Vorfälligkeitsentschädigung durch kurze Abwicklungsdauer (vier bis sechs Wochen statt sechs bis zwölf Monaten Vermarktung), laufende Bewirtschaftungskosten bis zur Schlüsselübergabe (Hausgeld, Grundsteuer, Versicherung), Risiko gescheiterter Käuferfinanzierungen sowie Mietausfall-Risiko durch verunsicherte Mieter während langer Vermarktungsphasen. Bestehen bleiben: anteilige Notarkosten von typisch unter 0,3 Prozent für den Verkäufer, Löschung eigener Grundschulden mit etwa 0,2 Prozent vom Nennbetrag und gegebenenfalls Spekulationssteuer, falls die Zehn-Jahres-Frist nicht eingehalten wurde. Strukturhinweis: Bei Einzelobjekten unter rund 15 Mio. Euro Volumen ist der Asset-Deal regelmäßig die effizientere Variante (Grunderwerbsteuer trägt der Käufer); erst bei Portfolios oder GmbH-gehaltenen Objekten kann der Share-Deal wirtschaftlicher sein – wir prüfen die optimale Struktur individuell. In Summe sparen MFH-Verkäufer beim Direktankauf gegenüber dem Maklerweg typischerweise 4 bis 6 Prozent des Kaufpreises an direkten Verkaufsnebenkosten – bei einem 1,5-Mio.-MFH also 60.000 bis 90.000 Euro. Ihr Ansprechpartner: Hendrik Poddig, [email protected].